Les copropriétés anciennes sont confrontées, comme n’importe quel ouvrage, à des problèmes de vieillissement aussi bien de leurs équipements (système de chauffage, ventilation, réseaux, ascenseur…) que de leur enveloppe (murs, façades, pignons, toiture).
Des vieillissements de nature différente
Concernant les équipements, leur fonctionnement et leur entretien courant sont confiés par contrat à des sociétés de service, qui doivent en assurer le bon fonctionnement.
Concernant l’enveloppe des bâtiments, elles ne font pas l’objet par nature d’un contrat d’entretien. Le plus souvent, elles font l’objet d’interventions, soit programmées (peintures de cages d’escalier par exemple), soit ponctuelles à l’occasion d’apparition de dégradations.
Profiter de l’entretien de l’immeuble pour penser à son amélioration
Lorsque la perspective d’un futur ravalement de l’immeuble se rapproche, il s’agit d’une opportunité pour la copropriété de se questionner, non seulement sur l’ensemble des travaux de gros entretien auxquelles elle doit répondre, mais également sur la possibilité de travaux de rénovation énergétique. Le diagnostic que cela suppose permet d’envisager l’amélioration du confort et du fonctionnement de l’immeuble, aussi bien en termes de confort d’usage (amélioration thermique), de baisse des coûts de fonctionnement (charges), que de performance (optimisation des consommations par exemple). Au final, il s’agit d’une véritable opportunité de valorisation de la copropriété.
Les questions à se poser pour viser la valorisation de la copropriété
Pour aborder le diagnostic nécessaire à une approche globale du projet de travaux (gros entretien + rénovation énergétique), il est nécessaire de se poser préalablement un certain nombre de questions :
L’entretien et le fonctionnement de la copropriété : fréquence ? Date du dernier ravalement ? De quelle nature était-il ? A-t-il posé des problèmes depuis ? Quel est l’état du système de chauffage ? de la ventilation ? Les charges paraissent-elles élevées ? Les contrats d’entretien sont-ils revus régulièrement ?
Les dégradations sur l’(les) immeubles(s) : Y a-t-il des dégradations constatées ? Infiltrations, dégradation d’enduit, éclatement de maçonnerie, fers apparents et rouillés ? Sont-ils bien identifiés (expertise, étude) ? Si oui, les copropriétaires ont-ils pleine conscience de cette situation ? Existe-t-il des blocages, ou des questionnements sur cette question ? …
L’amélioration thermique (voire acoustique) : Quel est le ressenti du confort d’usage ? Y a-t-il des sensations de parois froides dans les appartements ? Dans quelle proportion ? La question de la rénovation énergétique est-elle abordée ? Est-elle jugée comme imposée ? Nécessaire ? Souhaitée ? Y a-t-il des blocages ou des incompréhensions ? Les copropriétaires ont-ils une bonne connaissance de la réglementation qui (peut) s’impose(r) à eux ?
Des choix à faire
Parmi tous les travaux possibles, il y aura nécessairement des choix à faire. Ils devront s’appuyer sur des options techniques et des estimations financières le plus souvent inexistantes, qui, si elles existent, sont au mieux incomplètes, partielles ou datées… Il faudra donc les faire étudier, compléter et/ou actualiser…
Pour piloter l’ensemble de ce processus, il est conseillé de faire appel à un assistant à maîtrise d’ouvrage, pour guider la copropriété pas à pas dans la construction de son projet.
