De nombreuses copropriétés doivent engager des travaux importants, à cause du vieillissement de leur patrimoine. Cette nécessité entraine parfois celle de la rénovation énergétique, ce qui rend les décisions encore plus difficiles, sur les plans opérationnel et financier.
Deux types de copropriétés concernées :
Les immeubles dégradés construits avant 1950
Ils nécessitent des travaux à caractère patrimonial, par manque d’entretien ou interventions non respectueuses du bâti. Ils présentent souvent les problèmes suivants :
Des atteintes à la structure des immeubles dues en partie à un défaut d’entretien et le plus souvent à des aménagements intérieurs non respectueux,
Des contraintes techniques dues aux exigences patrimoniales attachées
Des décisions difficiles à prendre : prix élevés, nombreux petits logements, forte majorité de bailleurs, copropriétés de taille réduite.
Les immeubles construits entre les années 1950 et 1980
Ils sont construits avec des matériaux étanches, mais peu performants sur le plan de l’isolation thermique, avec les problématiques suivantes :
des pathologies ou signes de “fatigue“ dues au vieillissement, qui sont à traiter,
un confort et des performances énergétiques médiocres,
un patrimoine pour qui se pose la question de sa valorisation.
des décisions difficiles à prendre pour plusieurs raisons : des prix élevés pour atteindre des niveaux significatifs de performance énergétique, une perception pas toujours partagée des déperditions énergétiques, un défaut d’appréciation de la valeur patrimoniale des parties communes.
Des risques de blocage ou d’évitement des problèmes
Face à ces situations complexes, les copropriétaires sont souvent dans des situations d’évitement voire de blocage. En effet, il existe des freins financiers, psychologiques, juridiques, contractuels, qui sont longs à lever, avec des situations personnelles et des parcours de vie très variés.
Pour réussir à dégager une majorité claire sur des projets de travaux au sein de ces assemblées hétéroclites, il est important de permettre aux copropriétaires de bénéficier d’une vision globale de la situation de leur immeuble, de façon à leur donner une vraie capacité de choix.
Un travail préparatoire pour acquérir une posture de maître d’ouvrage
Il est donc nécessaire au préalable qu’ils aient pu s’approprier le sujet, s’en “emparer“, de façon à pouvoir le porter dans une véritable posture de maître d’ouvrage. Cela suppose donc d’engager une démarche préparatoire, pour laquelle l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) constitue la réponse la plus pertinente.
Le rôle de l’AMO, un appui tout au long du projet
Son rôle, aider la copropriété à :
construire le projet de travaux : bâtir la confiance nécessaire pour engager le projet, s’approprier son rôle de maître d’ouvrage, comprendre le patrimoine de sa résidence à partir de la réalisation d’un bilan initial ;
prendre les décisions : choisir un prestataire pour la réalisation d’un audit global, simuler des financements à partir de différents scenarii, établir le programme de travaux à partir du choix d’un scénario de travaux ;
engager les travaux : choisir le maître d’œuvre, monter le dossier de financement sur la base des chiffrages définitifs, suivre les travaux aux étapes clé et faire contrôler les gains énergétiques réalisés.
En les accompagnant tout au long du projet. Il s’agit donc d’un temps de préparation, qui vise à gagner en efficacité et donc en temps.
