Décembre 2016, ABC CONSEIL est retenu pour un premier contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) auprès d’une copropriété de 77 lots principaux sur une mission d’une durée de 3 ans environ. Objectif ? Aider la copropriété à se mobiliser, à élaborer un projet et à décider la mise en œuvre d’un projet complexe de réhabilitation / rénovation énergétique. Après un an et demi de mission, quels enseignements en tirer ?
Temps 5 : Bilan de la 2ème phase de la mission
Le travail de la deuxième phase portait sur la réalisation d’un audit global de la copropriété, étape essentielle pour le projet, compte tenu notamment des incertitudes autour des problèmes structurels de balcons apparus depuis fin 2014. Le travail a été mené sur le deuxième trimestre 2017, avec une restitution à l’assemblée générale annuelle de décembre 2017.
Un bon exercice d’appropriation pour les copropriétaires
Le premier objectif de cette phase a été atteint : l’implication des copropriétaires dans le projet et la possibilité qui leur a été donnée de s’exprimer et de débattre.
En effet, de nombreux copropriétaires se sont appropriés le projet ; certains se sont plus investis pour participer au groupe de travail, mis en place depuis le lancement du projet en 2016.
Ils ont été nombreux participer à des ateliers de concertation pour déterminer les priorités qu’ils souhaitaient pour les travaux et questionner le groupement d’étude sur des points techniques à éclaircir.
Par ailleurs, ils ont fait des choix réfléchis sur la base de critères objectifs, croisant des options techniques, des chiffrages estimatifs et des possibilités de financement, leur permettant ensemble d’arrêter les postes de travaux qu’ils souhaitaient voir réaliser.
Cependant, il n’a pas été possible à l’issue de cette phase, de se déterminer et de valider un programme et une enveloppe de travaux sur lesquels s’engager.
Les limites de l’audit en cas de désordre important et possiblement récurrent
En effet, les copropriétaires ont rejeté les conclusions proposées par l’équipe chargée de l’audit. En cause : un estimatif des reprises structurelles des balcons représentant près de 40% de l’enveloppe globale estimée des travaux !
C’est là que l’on peut voir les limites de l’audit sur la base du raisonnement d’un renforcement systématique de tous les balcons de la copropriété. Le processus est le suivant :
Des investigations poussées sur un échantillon important de balcons (environ 38%)
Le constat de fissures de quatre types, dont deux présentes en plus grande proportion (mais non de façon systématique)
L’analyse de ces deux types de fissures montrant une faiblesse en rive de dalle et au joint entre les deux parties du garde-corps
La conclusion : nécessité de renforcer tous les balcons, y compris ceux sans fissures, les faiblesses constatées pouvant conduire tôt ou tard à l’apparition de fissures et au risque d’affaissement de garde-corps
La solution technique préconisée (et validée par un contrôleur technique) : la réalisation d’une poutrelle béton de façon systématique en sous face de tous les balcons, délicate dans sa mise en œuvre et donc onéreuse, conduisant à un coût exorbitant… et à un blocage de la part des copropriétaires !
Conclusion :
Le principe du diagnostic est de déboucher sur une préconisation de réponse aux constats effectués et donc sur un estimatif. Dans un cas comme celui qui nous intéresse, l’aléa sur le diagnostic reste très présent : peut-on être certain que les désordres constatés sur certains balcons concernent ou vont concerner tous les balcons à plus ou moins terme ?
Le risque est donc grand de voir naître une incompréhension entre l’auditeur, conduit à une réponse systématique sur la base de ses investigations et les copropriétaires qui considèrent à tort ou à raison qu’un tel systématisme n’est pas une réponse appropriée à leur besoin…
Il est donc nécessaire de rentrer dans la phase maîtrise d’œuvre pour affiner l’étude technique et essayer de trouver des réponses plus appropriées…
